A aquisição de imóvel por usucapião



Por Dra. Milena Martini de Melo (currículo)


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O termo usucapião tem origem na união de duas expressões do latim que significam “tomar pelo uso” (usu e capere), definindo, assim, o modo original de aquisição da propriedade e de seus direitos reais. Apesar de possuir várias modalidades, todas compartilham dos mesmos três requisitos: animus domini, inexistência de oposição à posse e posse ininterrupta por um período de tempo.


O animus domini compreende no comportamento de dono e/ou proprietário. Ou seja, assumir todos os encargos advindos do domínio de um bem imóvel, seja ele o pagamento de impostos, a simples manutenção do bem ou, até mesmo, a locação.


Já a inexistência de oposição à posse significa que o uso deve ser de maneira pacífica, sem contestação. Portanto, é pré-requisito que a posse do imóvel não seja fruto de uma ação violenta e resistente, devendo ser mansa e pacífica, sem que terceiros apresentem resistência.


Por fim, a posse ininterrupta deve obedecer o prazo previsto em lei para cada modalidade de usucapião, posto que, enquanto este lapso temporal não se completar, não há que se falar em usucapião. Merece destaque que o prazo pode ser completado no curso do processo, ressalvada a hipótese de má-fé.


Expostos os pré requisitos comuns a todas as modalidades, passemos à conhecer cada espécie:


a) usucapião ordinária: trata-se da aquisição da propriedade do bem imóvel através da usucapião quando presente, além dos requisitos acima, a existência de boa-fé, justo título e posse ininterrupta por 10 anos. O justo título nada mais é do que um documento que comprove que o imóvel foi adquirido pelo usucapiente, podendo ser, por exemplo, um contrato particular de compra e venda.
Por força de previsão legal, o prazo de 10 anos pode diminuir para 5 anos caso o imóvel seja adquirido onerosamente, com base no registro do cartório competente com posterior cancelamento e os possuidores tiverem estabelecido moradia no local.
b) usucapião extraordinária: diferente da ordinária, na modalidade extraordinária basta ter o animus domini, a inexistência de oposição à posse e posse ininterrupta por 15 anos. Este prazo pode ser de 10 anos caso o possuidor tenha estabelecido moradia no imóvel ou ter realizado obras de caráter produtivo.
c) usucapião especial urbana: esta espécie prevê, além dos requisitos comuns, a posse ininterrupta por 5 anos, que o imóvel tenha até 250 m²,a utilização do imóvel para moradia sua ou de sua família, que não seja proprietário de outros imóveis e, por fim, que não tenha sido reconhecida essa forma de usucapião anteriormente.
d) usucapião especial rural: semelhante à usucapião especial urbana, aqui estão presentes os requisitos comuns mais a posse ininterrupta por 5 anos, a utilização do imóvel para moradia, que o imóvel possua até 50 hectares e não se proprietário de outro imóvel. Nota-se que nesta modalidade não existe a limitação de poder ser reconhecida apenas uma vez.

A usucapião pode ser buscada na forma judicial e extrajudicial. O que as diferencia é a existência de litígio, ou seja, disputa! Na judicial, o possuidor deverá requerer na justiça, mediante atuação de advogado competente, o reconhecimento da aquisição da propriedade, através do preenchimento dos requisitos, conforme for a modalidade escolhida.


Já na usucapião extrajudicial, além de ser mais célere e simplificada, é realizada diretamente no cartório, através da concordância dos envolvidos. Mesmo sendo uma ferramenta que auxilia na regularização de imóveis de forma menos burocrática, o ordenamento jurídico estabelece a exigência da atuação de um advogado na elaboração da minuta.


Percebe-se que há muitas opções de usucapião, as quais acabam por conferir, ao fim do processo judicial ou procedimento extrajudicial, a propriedade do bem ao possuidor requerente. Apesar de serem requisitos bem objetivos, a atuação de um advogado que saiba utilizar estratégias na hora de escolher a modalidade e o rito podem determinar a celeridade da aquisição.



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