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Foto do escritorDr. Leandro K. Stein

MULTA MENSAL POR ATRASO DE ENTREGA DE IMÓVEL: direito do adquirente a 1% do valor efetivamente pago à incorporadora





As recentes mudanças no mercado imobiliário, especialmente, com as alterações drásticas de precificação após a pandemia de covid-2019, tornaram, muitas vezes, a aquisição de imóveis, seja para moradia ou para investimento, em um problema de alocação de recursos dos investidores/compradores.

 

Isso ocorreu em razão de um grande atraso na entrega de imóveis (residenciais ou comerciais) adquiridos na planta, isto é, por meio de incorporação imobiliária. Em regra, esse tipo de aquisição é mais vantajosa ao comprador, mas envolve riscos maiores, posto que o imóvel ainda não existe quando da contratação.

 

Mas quais são os direitos do comprador nesses casos?

 

Via de regra, a pactuação envolvia uma multa mensal. Ocorre que muitos contratos não previam essa multa ou, quando previam, ela era irrisória frente ao valor do imóvel, sendo comum ser fixada em um salário mínimo para imóveis de valores completamente diferentes.

 

De modo, a regular esse tipo de situação, a Lei de Incorporações Imobiliários (Lei nº 4.591 de 1964), por meio de uma mudança realizada pela Lei nº 13.786/2018, passou a prever o direito a uma multa equivalente a 1% do valor efetivamente pago à incorporadora após o chamado prazo de carência: “Art. 43-A [...] § 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato”.

 

Prazo de carência, portanto, é o prazo previsto contratualmente somado ao prazo de 180 dias. Após esse período, todavia, a incorporadora deve pagar, mensalmente, ao adquirente, o valor equivalente a 1% do valor efetivamente pago até aquele momento.

 

Isto, é, digamos que um comprador comprou um imóvel de R$500.000,00 e já pagou à incorporadora R$250.000,00 na data em que o prazo contratual de entrega era previsto. Passada a carência de cento e oitenta dias, fará direito, a 1% sobre esse valor de R$250.000,00 (efetivamente pago), ou seja, deverá receber, por mês de atraso, o valor de R$2.500,00.

 

            Todavia, é muito importante, que o comprador notifique a incorporadora, pois muitas vezes essa se mantém inerte quando da implementação do prazo. Essa notificação serve para constituir em mora (demonstrar formalmente que o comprador está insatisfeito com o atraso na entrega do imóvel) e para fins de coloca-la na obrigação de pagar não apenas o valor estipulado em contrato, mas o valor de 1% do valor pago, quando esse for diferente do previsto no contrato.

 

 

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