Vícios construtivos: infiltrações, rachaduras e defeitos em imóvel novo

A compra de um imóvel novo costuma carregar um significado que vai muito além do aspecto patrimonial. Para muitas famílias, representa a concretização de um projeto de vida, o investimento de anos de trabalho, a assunção de um financiamento de longo prazo e a expectativa legítima de segurança, conforto e estabilidade.

Justamente por isso, quando o imóvel recém-entregue começa a apresentar infiltrações, rachaduras, fissuras, mofo, descolamento de revestimentos, problemas hidráulicos, falhas elétricas ou outros defeitos de construção, o impacto não é apenas financeiro. Há frustração, insegurança, desgaste emocional e, em muitos casos, a sensação de que o consumidor ficou sozinho diante de um problema que não causou.

Do ponto de vista jurídico, esses problemas podem configurar vícios construtivos. Em termos simples, vício construtivo é todo defeito decorrente de falha de projeto, execução, material, acabamento, impermeabilização, estrutura ou funcionalidade que comprometa o uso adequado do imóvel, reduza seu valor, gere necessidade de reparos ou coloque em dúvida a segurança e a qualidade da construção.

Entre os exemplos mais comuns estão infiltrações em paredes, tetos, lajes, sacadas e áreas molhadas; rachaduras e trincas em paredes; fissuras em fachadas; falhas de caimento em pisos; problemas em esquadrias; vazamentos em tubulações; mofo recorrente; descolamento de pisos e azulejos; falhas de impermeabilização; mau funcionamento de instalações elétricas ou hidráulicas; e defeitos que tornam determinados cômodos inadequados ao uso normal.

Em regra, a relação entre comprador e construtora, incorporadora ou vendedora profissional é uma relação de consumo. O adquirente do imóvel atua como consumidor, nos termos do art. 2º do Código de Defesa do Consumidor, enquanto a construtora, incorporadora ou empresa vendedora se enquadra como fornecedora, conforme art. 3º do mesmo diploma legal. Isso atrai a incidência do CDC, especialmente dos arts. 6º, 12, 14, 18, 20, 26 e 27, sem afastar a aplicação complementar do Código Civil.

O ponto central é que quem compra um imóvel novo não está adquirindo um bem experimental, instável ou sujeito a defeitos previsíveis logo após a entrega. O consumidor tem o direito de receber uma unidade habitável, segura, funcional e compatível com aquilo que foi prometido em contrato, no memorial descritivo, no material publicitário e na própria lógica do empreendimento.

O art. 18 do Código de Defesa do Consumidor estabelece a responsabilidade solidária dos fornecedores pelos vícios de qualidade que tornem o produto impróprio ou inadequado ao consumo, diminuam seu valor ou estejam em desacordo com as informações fornecidas. No contexto imobiliário, isso significa que a construtora ou incorporadora pode ser responsabilizada quando entrega imóvel com defeitos que não deveriam existir em uma construção nova.

Além disso, o art. 14 do CDC prevê a responsabilidade do fornecedor de serviços pelos danos causados ao consumidor por defeitos relativos à prestação dos serviços. A construção, incorporação, venda e entrega de um imóvel envolvem uma cadeia técnica e empresarial organizada, de modo que o consumidor não pode ser obrigado a suportar prejuízos decorrentes de falhas internas dessa cadeia.

Também é relevante o art. 618 do Código Civil, segundo o qual, nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responde, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, tanto em razão dos materiais quanto do solo. Esse dispositivo é frequentemente lembrado em discussões envolvendo defeitos graves, especialmente quando há comprometimento da segurança, da estabilidade ou da estrutura da edificação.

Contudo, é importante esclarecer: a proteção do consumidor em casos de vício construtivo não se limita apenas ao prazo de cinco anos do art. 618 do Código Civil. Dependendo do tipo de pedido formulado e da natureza da falha, podem ser discutidos prazos distintos de garantia, decadência e prescrição.

A decadência, prevista no art. 26 do CDC, está ligada ao prazo para reclamar de vícios aparentes ou de fácil constatação. Para produtos duráveis, como imóveis, o prazo é de 90 dias. Nos vícios ocultos, o prazo começa a contar do momento em que o defeito se torna evidente, e não necessariamente da data da entrega das chaves. Essa distinção é essencial, porque muitas falhas construtivas somente aparecem meses ou anos depois, especialmente em períodos de chuva, com a ocupação do imóvel ou com o uso contínuo das instalações.

Já a prescrição diz respeito ao prazo para ajuizar pretensões indenizatórias. O Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.721.694/SP, reconheceu que, em pedido de indenização por falhas de construção em imóvel, quando a discussão decorre de inadimplemento contratual, aplica-se o prazo prescricional de dez anos do art. 205 do Código Civil. Essa orientação é relevante porque afasta interpretações excessivamente restritivas que buscam encurtar, de forma indevida, o direito de ação do comprador.

Na prática, um dos erros mais comuns é acreditar que a assinatura do termo de vistoria ou de entrega das chaves impede qualquer reclamação futura. Isso não é correto. A vistoria inicial pode ter relevância para defeitos aparentes, mas não elimina a responsabilidade por vícios ocultos, especialmente aqueles que o comprador médio não teria condições técnicas de identificar no momento do recebimento do imóvel.

Um consumidor comum não tem como verificar, em uma vistoria breve, se houve falha de impermeabilização na laje, erro no sistema de drenagem, defeito oculto em tubulação interna, falha estrutural, vício de fundação, problema de execução em fachada ou uso de material inadequado. Exigir isso do comprador seria transferir ao consumidor um risco técnico que pertence à construtora.

Por isso, a prova é elemento decisivo em ações de vício construtivo. Fotografias, vídeos, mensagens enviadas à construtora, protocolos de assistência técnica, e-mails, notificações, orçamentos, notas fiscais e laudos particulares ajudam a construir a narrativa do caso. Contudo, em muitos processos, a prova pericial será o ponto central para demonstrar a origem do problema, a extensão do dano, o nexo causal e o custo dos reparos.

A perícia técnica pode indicar se a infiltração decorre de falha de impermeabilização, se a rachadura tem natureza estrutural ou apenas superficial, se o problema foi causado por mau uso ou por vício de execução, se há risco à segurança, quais reparos são necessários e qual o valor estimado para correção. Por isso, uma ação bem ajuizada deve formular pedidos compatíveis com a necessidade de prova pericial, inclusive com quesitos técnicos adequados.

Também pode ser cabível a inversão do ônus da prova. O art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor autoriza a inversão quando houver verossimilhança das alegações ou hipossuficiência do consumidor. O art. 373, § 1º, do Código de Processo Civil, por sua vez, permite a distribuição dinâmica do ônus probatório quando uma das partes tiver maior facilidade de produzir determinada prova.

Em ações envolvendo vícios construtivos, a construtora geralmente possui maior domínio sobre projetos, memoriais, ARTs, responsáveis técnicos, materiais utilizados, relatórios de execução, testes de estanqueidade, manuais, cronogramas e registros de assistência técnica. Portanto, em muitos casos, é juridicamente adequado sustentar que a empresa está em melhores condições de comprovar a regularidade da obra.

O STJ, no REsp 2.097.352/SP, admitiu a inversão do ônus da prova em ação envolvendo vícios de construção, reconhecendo a assimetria técnica, informacional e econômica existente entre consumidor e agentes responsáveis pelo empreendimento. A lógica desse entendimento é especialmente importante em demandas imobiliárias: não se pode exigir que o comprador tenha a mesma capacidade técnica e documental de quem projetou, executou, fiscalizou e comercializou o imóvel.

Quanto aos pedidos, a ação contra construtora, incorporadora ou vendedor pode assumir diferentes formatos, conforme a situação concreta. Em alguns casos, o objetivo será obrigar a empresa a realizar os reparos necessários. Em outros, será mais adequado pedir o custeio dos reparos por empresa especializada escolhida pelo consumidor, especialmente quando já houve perda de confiança na construtora.

Também pode ser cabível o ressarcimento de valores gastos com reparos emergenciais, laudos, materiais, pintura, recuperação de móveis, hospedagem temporária, aluguel de outro imóvel, limpeza especializada, substituição de revestimentos e demais despesas diretamente relacionadas ao vício. Esses prejuízos se enquadram como danos materiais, nos termos dos arts. 402 e 403 do Código Civil, que asseguram a recomposição daquilo que a parte efetivamente perdeu e daquilo que razoavelmente deixou de ganhar.

Em determinadas hipóteses, é possível pedir abatimento proporcional do preço. Isso ocorre quando o imóvel, embora ainda possa ser utilizado, apresenta defeitos que reduzem seu valor econômico ou demonstram desconformidade relevante em relação ao padrão prometido. O abatimento é uma forma de recompor o equilíbrio contratual sem necessariamente desfazer o negócio.

A indenização por dano moral também pode ser discutida, mas deve ser tratada com técnica. Nem todo defeito em imóvel gera dano moral automático. Porém, quando o vício compromete a habitabilidade, expõe a família a mofo, umidade ou risco, impede o uso de cômodos, exige sucessivas intervenções, causa insegurança ou revela descaso reiterado da construtora, a situação pode ultrapassar o mero aborrecimento.

Morar em um imóvel novo tomado por infiltrações, conviver com rachaduras que geram medo, perder móveis por umidade, ter cômodos inutilizados ou precisar acionar repetidamente a assistência técnica sem solução efetiva são situações que podem atingir a dignidade, a tranquilidade e a legítima expectativa do consumidor. Nesses casos, o dano moral deve ser demonstrado com base na gravidade concreta do fato, e não apenas na existência abstrata do defeito.

Outro aspecto relevante é a responsabilidade solidária. A depender do caso, podem responder construtora, incorporadora, vendedora profissional e demais integrantes da cadeia de fornecimento. O consumidor não precisa desvendar, sozinho, toda a estrutura interna do empreendimento para saber quem errou tecnicamente. O CDC foi construído justamente para evitar que a complexidade empresarial seja usada como obstáculo à reparação.

Antes de ajuizar a ação, é recomendável que o comprador organize os documentos. Entre os principais estão: contrato de compra e venda; memorial descritivo; termo de vistoria; termo de entrega das chaves; manual do proprietário; fotografias e vídeos dos defeitos; mensagens trocadas com a construtora; protocolos de atendimento; notificações extrajudiciais; orçamentos; notas fiscais; laudo técnico particular, quando possível; e comprovantes de todos os prejuízos suportados.

Também é prudente evitar reparos definitivos sem registro prévio do problema. Se houver urgência, como vazamento intenso, risco elétrico, perda de móveis ou comprometimento da saúde dos moradores, os reparos emergenciais podem ser necessários. Ainda assim, o consumidor deve registrar tudo de forma organizada, preferencialmente com fotos datadas, vídeos, laudo técnico, notas fiscais e comunicação formal à construtora.

Uma ação bem construída não deve se limitar a dizer que “há infiltração” ou que “existem rachaduras”. É preciso explicar quando o problema surgiu, como evoluiu, quais ambientes foram atingidos, quais tentativas de solução foram feitas, como a construtora respondeu, quais prejuízos foram causados e por que os defeitos indicam falha construtiva ou descumprimento contratual.

Do ponto de vista estratégico, a atuação jurídica especializada é fundamental. O tema exige interpretação conjunta do Código de Defesa do Consumidor, do Código Civil, do Código de Processo Civil, do contrato, do memorial descritivo, da documentação técnica e da jurisprudência aplicável. Um pedido mal formulado pode fragilizar a ação, gerar discussão sobre prazo, dificultar a prova pericial ou limitar indevidamente a reparação.

Por outro lado, quando a demanda é bem estruturada, o consumidor consegue apresentar ao Judiciário uma narrativa clara, documentada e tecnicamente consistente. Isso aumenta a possibilidade de reconhecimento da responsabilidade da construtora, realização de perícia, inversão do ônus da prova, condenação em reparos, ressarcimento de despesas, abatimento do preço ou indenização, conforme a extensão do caso.

Em resumo, infiltrações, rachaduras e defeitos em imóvel novo não devem ser naturalizados. Quem compra um imóvel novo tem o direito de receber uma construção segura, funcional e compatível com a finalidade contratada. A garantia não é favor da construtora; é consequência jurídica da confiança depositada pelo consumidor em uma atividade profissional, técnica e economicamente organizada.

Quando o imóvel apresenta vícios construtivos, o comprador deve agir com estratégia: documentar o problema, buscar orientação técnica, preservar provas, formalizar a reclamação e avaliar juridicamente qual medida é mais adequada. Em muitos casos, a atuação preventiva e bem fundamentada evita a ampliação dos danos e permite a recomposição patrimonial de forma mais eficiente.

O Escritório Dartagnan & Stein Sociedade de Advogados atua de forma estratégica em demandas cíveis, empresariais, patrimoniais, imobiliárias, bancárias, tributárias, trabalhistas patronais, sucessórias, familiares e de proteção de dados, com atendimento técnico e possibilidade de atuação em nível nacional nos casos compatíveis com tramitação digital e análise documental.

Dra. Carolina T. Christmann

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Referências

BRASIL. Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990. Dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências. Diário Oficial da União: Brasília, DF, 12 set. 1990.

BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União: Brasília, DF, 11 jan. 2002.

BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Diário Oficial da União: Brasília, DF, 17 mar. 2015.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1.721.694/SP. Relatora: Ministra Nancy Andrighi. Terceira Turma. Brasília, DF, 2020.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 2.097.352/SP. Relatora: Ministra Nancy Andrighi. Terceira Turma. Brasília, DF, 2024.