Imóvel de inventário: quais cuidados tomar antes de comprar de herdeiros?

Comprar um imóvel que integra uma herança pode representar uma boa oportunidade. Muitas vezes, os herdeiros desejam vender o bem para dividir o valor, pagar impostos, quitar despesas do inventário ou simplesmente encerrar uma situação patrimonial que já se prolonga há algum tempo.

O cuidado está em compreender que comprar um imóvel de inventário não é o mesmo que adquirir um imóvel diretamente de um proprietário que já consta regularmente na matrícula.

Dependendo da fase do inventário, da concordância entre os herdeiros e da situação registral do imóvel, a operação pode exigir autorização judicial, escritura específica, cessão de direitos hereditários ou a conclusão prévia da partilha.

Por isso, antes de realizar qualquer pagamento, é essencial responder a três perguntas:

Quem pode vender? O que exatamente está sendo vendido? E qual será o caminho jurídico até o registro do imóvel em nome do comprador?

O herdeiro pode vender sozinho?

Nem sempre.

O art. 1.784 do Código Civil estabelece que, com a abertura da sucessão, a herança é transmitida aos herdeiros. Entretanto, o art. 1.791 determina que, até a partilha, o patrimônio hereditário permanece como um todo unitário e indivisível.

Na prática, isso significa que o herdeiro possui direitos sobre a herança, mas não necessariamente a propriedade exclusiva de um imóvel específico.

Imagine um inventário com vários imóveis e quatro herdeiros. Antes da partilha, um deles não pode simplesmente tratar determinado apartamento como se já fosse exclusivamente seu.

Essa distinção é importante porque muitos problemas surgem em negócios informais: um herdeiro promete vender o imóvel, o comprador entrega um sinal e, meses depois, surgem divergências familiares ou o bem acaba sendo atribuído a outro sucessor.

O Código Civil admite a cessão de direitos hereditários por escritura pública, conforme o art. 1.793. Porém, ceder direitos sobre uma herança não é o mesmo que vender um imóvel já regularizado e disponível para transferência imediata.

Como um imóvel de inventário pode ser vendido?

A forma correta depende da situação concreta.

Uma possibilidade é aguardar a conclusão do inventário. Após a partilha e o registro do respectivo título na matrícula, o herdeiro que recebeu o imóvel poderá vendê-lo normalmente.

Também pode haver venda durante o inventário.

No inventário judicial, o art. 619, I, do Código de Processo Civil permite ao inventariante alienar bens do espólio, desde que os interessados sejam ouvidos e exista autorização judicial.

Assim, o fato de alguém ser inventariante não significa que possa vender livremente qualquer bem da herança.

O comprador deve verificar a existência da autorização, suas condições, a situação do processo e a forma prevista para pagamento e transferência.

No âmbito extrajudicial, a Resolução CNJ nº 35/2007, com as alterações introduzidas pela Resolução CNJ nº 571/2024, também passou a disciplinar hipóteses de alienação de bens do espólio mediante escritura pública e cumprimento das condições previstas na regulamentação.

Há, ainda, a possibilidade de cessão de direitos hereditários. Nesse caso, o comprador deve entender que pode estar adquirindo uma posição jurídica sobre a herança, e não a propriedade imediata de um imóvel específico.

Por isso, a natureza do contrato precisa ser compreendida antes da assinatura e, principalmente, antes do pagamento.

“Todos os herdeiros concordam” é suficiente?

A concordância familiar é importante, mas, sozinha, não resolve a questão.

É necessário confirmar documentalmente quem são os herdeiros e demais interessados na sucessão.

Pode haver cônjuge sobrevivente, companheiro ou companheira, testamento, herdeiro menor ou incapaz ou até discussão sobre filiação e direito hereditário.

Também é preciso verificar quem deve participar formalmente do negócio e qual instrumento jurídico será utilizado.

A frase “todos concordam” precisa ser confirmada juridicamente.

Atenção ao ITCMD e às despesas do inventário

O ITCMD é um tributo estadual incidente sobre a transmissão causa mortis. Sua alíquota, hipóteses de isenção, critérios de avaliação e multas variam conforme a legislação de cada Estado.

Por isso, o custo tributário deve ser analisado antes do fechamento do negócio.

É comum que a família queira vender justamente porque não possui recursos para pagar impostos e despesas do inventário. Essa situação pode ser juridicamente administrada, mas exige planejamento.

O risco está em o comprador entregar valores sem que exista uma estrutura contratual clara sobre a destinação do dinheiro, as condições para conclusão do inventário e as consequências caso a transferência não seja possível.

Formal de partilha, escritura e registro são coisas diferentes

Outro ponto que gera confusão é imaginar que o inventário termina automaticamente com a transferência do imóvel ao comprador.

O formal de partilha ou a escritura pública de inventário e partilha organizam a sucessão.

A escritura de compra e venda formaliza a alienação, quando exigida.

Já o registro imobiliário é o ato que efetivamente transfere a propriedade entre vivos, conforme o art. 1.245 do Código Civil.

Isso significa que assinar um contrato ou uma escritura não é, por si só, suficiente.

O comprador precisa saber qual será toda a sequência necessária até que a matrícula do imóvel efetivamente passe para o seu nome.

O que deve ser verificado antes da compra?

A análise jurídica deve ir além da matrícula.

Entre os principais pontos estão: a situação atual do inventário; a identificação completa dos herdeiros; a existência de testamento; a situação do cônjuge ou companheiro sobrevivente; os poderes do inventariante; a existência de autorização judicial, quando necessária; penhoras, indisponibilidades ou outros gravames; dívidas tributárias e condominiais; ocupação do imóvel; regularidade registral e urbanística; e ações judiciais capazes de afetar o patrimônio.

Esses cuidados são importantes porque determinados débitos podem repercutir sobre o adquirente.

O art. 130 do Código Tributário Nacional disciplina a responsabilidade relacionada a determinados créditos tributários vinculados ao imóvel. Já o art. 1.345 do Código Civil prevê a responsabilidade do adquirente pelos débitos condominiais do alienante.

Por isso, o comprador precisa analisar não apenas o imóvel, mas também os riscos jurídicos que acompanham a operação.

Comprar imóvel de inventário pode ser seguro

Imóvel de inventário não é sinônimo de problema.

Existem inúmeras operações legítimas e vantajosas envolvendo herdeiros e espólios.

A questão central é que o comprador não deve analisar apenas o preço ou confiar exclusivamente na aparente concordância da família.

Antes de pagar, é preciso compreender quem está vendendo, qual é a situação jurídica do bem, em que fase está o inventário e como a propriedade chegará, efetivamente, ao nome do comprador.

Em outras palavras, a segurança da operação depende menos da promessa feita pelos vendedores e mais da forma jurídica utilizada para transformar essa promessa em propriedade registrada.

A análise jurídica preventiva permite identificar os riscos antes que eles se transformem em litígio.

E, em operações imobiliárias envolvendo patrimônio e herança, prevenir costuma ser muito menos oneroso do que tentar corrigir o negócio depois.

O Escritório Dartagnan & Stein Sociedade de Advogados atua de forma estratégica em demandas cíveis, empresariais, patrimoniais, imobiliárias, bancárias, tributárias, trabalhistas patronais, sucessórias, familiares e de proteção de dados, com atendimento técnico e possibilidade de atuação em nível nacional nos casos compatíveis com tramitação digital e análise documental.

Dra. Carolina Thaís Christmann

Dartagnan & Stein Sociedade de Advogados

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Referências

BRASIL. Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966. Código Tributário Nacional. Brasília, DF: Presidência da República, 1966.

BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil. Brasília, DF: Presidência da República, 2002.

BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Brasília, DF: Presidência da República, 2015.

CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Resolução nº 35, de 24 de abril de 2007, com alterações posteriores. Brasília, DF: CNJ.

CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Resolução nº 571, de 26 de agosto de 2024. Brasília, DF: CNJ.