Em recente decisão, STJ reforça limites para Airbnb e aluguel por temporada em condomínios residenciais

Em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça voltou a chamar atenção para um assunto que já faz parte da rotina de muitos condomínios brasileiros: a possibilidade de utilização de apartamentos residenciais para locações de curta duração por plataformas como Airbnb, Booking e outras semelhantes.

O tema interessa tanto a proprietários que desejam rentabilizar seus imóveis quanto a síndicos, administradoras e moradores que buscam preservar a segurança, a tranquilidade e a finalidade residencial do condomínio.

Afinal, o proprietário pode anunciar livremente seu apartamento em plataformas digitais? O condomínio pode proibir esse tipo de locação? A simples previsão de que o edifício é residencial já basta para impedir estadias curtas?

A resposta exige cautela. Não se trata de afirmar que o Airbnb foi proibido no Brasil. Essa conclusão seria excessiva. O que vem sendo reconhecido pelo Poder Judiciário, especialmente pelo Superior Tribunal de Justiça, é que a locação de curta duração em condomínios residenciais pode sofrer restrições quando a forma de uso da unidade se torna incompatível com a finalidade residencial do edifício.

Em outras palavras: o problema não está apenas em alugar o imóvel por poucos dias. O ponto mais sensível está na dinâmica gerada por essa utilização. Quando há entrada e saída constante de pessoas estranhas ao condomínio, alta rotatividade de hóspedes, uso frequente das áreas comuns, aumento da demanda sobre portaria e segurança, além de alteração da rotina dos moradores, a situação passa a ultrapassar o interesse individual do proprietário e passa a atingir toda a coletividade condominial.

No condomínio, o direito de propriedade existe, mas não é exercido de forma isolada.

O proprietário tem o direito de usar, fruir e dispor do seu imóvel, conforme estabelece o art. 1.228 do Código Civil. Contudo, esse direito precisa conviver com as regras próprias da vida em condomínio. A unidade autônoma pertence ao condômino, mas está inserida em uma estrutura coletiva, com convenção, regimento interno, áreas comuns, deveres de convivência e uma destinação previamente definida.

Por isso, o art. 1.336, IV, do Código Civil determina que é dever do condômino dar à sua unidade a mesma destinação da edificação, bem como não utilizá-la de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais moradores (BRASIL, 2002, art. 1.336, IV).

Essa regra é fundamental para entender a controvérsia. Se o condomínio foi constituído com finalidade residencial, a utilização das unidades deve respeitar essa finalidade. O morador que adquiriu ou alugou um apartamento em um edifício residencial tem legítima expectativa de viver em um ambiente de moradia, e não em uma estrutura com circulação permanente de hóspedes temporários.

A Lei nº 4.591/1964, que trata dos condomínios em edificações, também segue essa lógica. O art. 19 assegura ao condômino o direito de usar sua unidade conforme seus interesses, mas desde que não cause dano ou incômodo aos demais moradores, nem dificulte o uso das partes comuns (BRASIL, 1964, art. 19).

Isso não significa que a locação por temporada seja ilegal. Pelo contrário. A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, prevê expressamente essa modalidade. O art. 48 estabelece que a locação para temporada é aquela destinada à residência temporária do locatário, por prazo não superior a 90 dias, normalmente relacionada a lazer, cursos, tratamento de saúde, obras no imóvel ou outros fatos transitórios (BRASIL, 1991, art. 48).

Portanto, a locação por temporada existe e é válida no Direito brasileiro.

O que precisa ser analisado é se, no caso concreto, essa locação mantém natureza residencial ou se passa a funcionar, na prática, como hospedagem rotativa. Há diferença entre uma locação temporária, eventual e compatível com a finalidade do imóvel, e a exploração contínua da unidade como se fosse um serviço de hospedagem, com sucessivos ocupantes e impacto direto na rotina condominial.

Foi justamente essa distinção que ganhou força nos julgamentos do Superior Tribunal de Justiça.

No REsp 1.819.075/RS, a Quarta Turma do STJ reconheceu que, havendo destinação residencial prevista na convenção condominial, o condomínio pode impedir a utilização de unidades para hospedagem remunerada por plataformas digitais, especialmente quando houver alta rotatividade de pessoas e características incompatíveis com a moradia ordinária (BRASIL. Superior Tribunal de Justiça, REsp 1.819.075/RS, 2021).

Mais recentemente, no REsp 2.121.055/MG, a Segunda Seção do STJ reforçou a compreensão de que a utilização de imóvel em condomínio residencial para estadias de curta duração, por meio de plataformas como Airbnb, pode exigir aprovação condominial qualificada. O fundamento central está na preservação da destinação residencial do empreendimento e na necessidade de deliberação coletiva quando se pretende alterar a forma de uso das unidades (BRASIL. Superior Tribunal de Justiça, REsp 2.121.055/MG, 2026).

Esse entendimento se relaciona diretamente com o art. 1.351 do Código Civil, segundo o qual a alteração da destinação do edifício ou da unidade imobiliária exige aprovação por quórum qualificado (BRASIL, 2002, art. 1.351).

Na prática, isso significa que um único proprietário não pode, por decisão individual, transformar a sua unidade em espaço de hospedagem recorrente se essa utilização for incompatível com a finalidade residencial do condomínio. Quando a mudança afeta a coletividade, a decisão também precisa passar pela coletividade.

Para os condomínios, a decisão do STJ traz um recado importante: o tema deve ser tratado com organização e segurança jurídica.

Não é recomendável que o síndico simplesmente proíba a prática de forma informal, sem análise da convenção, sem deliberação assemblear e sem critérios objetivos. Também não é seguro aplicar multas genéricas, sem base normativa clara ou sem comprovação mínima da conduta considerada irregular.

O caminho mais adequado é revisar a convenção condominial, o regimento interno e as atas de assembleia. Se o condomínio deseja restringir ou disciplinar a locação por curta temporada, o ideal é que o tema seja levado à assembleia, com pauta específica, orientação técnica e redação clara das regras que serão aplicadas.

Essa regulamentação pode tratar, por exemplo, da possibilidade ou não de locação por temporada, da necessidade de cadastro prévio dos ocupantes, das regras de acesso, do uso das áreas comuns, da responsabilidade do proprietário pelos atos dos hóspedes, das penalidades por descumprimento e dos procedimentos internos de fiscalização.

Quanto mais clara for a regra, menor será o risco de conflito.

Também é importante que o condomínio documente os problemas eventualmente causados por esse tipo de utilização. Reclamações de barulho, registros de entrada e saída de hóspedes, ocorrências relacionadas à segurança, uso inadequado das áreas comuns, descumprimento do regimento interno e notificações anteriores podem ser relevantes em eventual discussão judicial.

Para os proprietários, a cautela também é indispensável.

Antes de anunciar uma unidade em plataformas digitais, é importante verificar o conteúdo da convenção, do regimento interno e das decisões assembleares. O fato de o imóvel ser de propriedade particular não elimina os deveres condominiais. Em condomínio residencial, a liberdade de uso da unidade precisa respeitar a destinação do edifício e os direitos dos demais moradores.

Por outro lado, também não se pode afirmar que toda locação por temporada será automaticamente irregular. Existem situações que podem receber tratamento diferente. É o caso de flats, apart-hotéis, condomínios com perfil turístico, empreendimentos de destinação mista ou edifícios cuja convenção autorize expressamente esse tipo de uso.

Também pode haver casos em que a locação temporária ocorre de forma pontual, sem alta rotatividade, sem prestação de serviços de hospedagem e sem prejuízo à segurança, ao sossego ou ao uso das áreas comuns. Por isso, a análise precisa ser feita caso a caso.

O que define a regularidade ou a irregularidade da prática não é apenas o nome da plataforma utilizada. O que importa é o conjunto da situação: a finalidade do condomínio, o texto da convenção, a frequência das locações, o prazo das estadias, o perfil dos ocupantes, a existência ou não de alta rotatividade, o uso das áreas comuns, os impactos aos demais moradores e as deliberações assembleares já existentes.

Na prática, os conflitos costumam surgir quando o condomínio aplica multas ao proprietário, quando impede a entrada de hóspedes, quando aprova uma regra restritiva em assembleia ou quando o proprietário entende que está sendo impedido injustamente de explorar economicamente o seu imóvel.

Nessas situações, a atuação jurídica preventiva é essencial.

Para condomínios, a assessoria jurídica pode auxiliar na revisão da convenção, na preparação da assembleia, na elaboração de regras internas, na construção de notificações, na aplicação de penalidades proporcionais e na defesa de deliberações condominiais em eventual ação judicial.

Para proprietários, a orientação técnica pode avaliar se a restrição imposta pelo condomínio é válida, se houve respeito ao quórum legal, se a multa aplicada é proporcional, se a assembleia foi regularmente convocada e se ainda há possibilidade de utilização econômica do imóvel dentro dos limites admitidos pela legislação e pela convenção condominial.

O tema também é relevante para investidores imobiliários, incorporadoras e administradoras de condomínio. Empreendimentos residenciais, turísticos ou mistos precisam ser estruturados com atenção desde a origem. A redação da convenção, a finalidade do edifício e a forma de divulgação comercial do empreendimento devem estar alinhadas, sob pena de gerar conflitos futuros entre proprietários, moradores e administração condominial.

A recente posição do STJ mostra que o Direito Imobiliário está cada vez mais atento às novas formas de uso da propriedade. As plataformas digitais trouxeram novas oportunidades econômicas, mas também criaram novas tensões jurídicas. A tecnologia facilitou a contratação de estadias curtas, mas não eliminou as regras de convivência, a destinação condominial e os deveres de segurança e respeito aos demais moradores.

Por isso, a pergunta mais correta não é simplesmente se Airbnb pode ou não pode em condomínio.

A pergunta juridicamente mais segura é: a forma como a unidade está sendo utilizada respeita a destinação residencial do edifício, a convenção condominial, o regimento interno e os direitos dos demais condôminos?

Quando essa análise é feita com base em documentos, legislação e jurisprudência, condomínios e proprietários conseguem tomar decisões mais seguras, prevenir litígios e evitar medidas precipitadas.

Em temas sensíveis como esse, a orientação jurídica não serve apenas para resolver um conflito depois que ele já começou. Ela serve, principalmente, para organizar a conduta antes que o problema chegue ao Judiciário.

O Escritório Dartagnan & Stein Sociedade de Advogados atua de forma estratégica em demandas cíveis, empresariais, patrimoniais, imobiliárias, bancárias, tributárias, trabalhistas patronais, sucessórias, familiares e de proteção de dados, com atendimento técnico e possibilidade de atuação em nível nacional nos casos compatíveis com tramitação digital e análise documental.

Dra. Carolina Thaís Christmann

Dartagnan & Stein Sociedade de Advogados

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Referências

BRASIL. Código Civil. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002.

BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp 1.819.075/RS. Quarta Turma. Relator para acórdão: Ministro Raul Araújo. Julgado em 20 abr. 2021.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp 2.121.055/MG. Segunda Seção. Relatora: Ministra Nancy Andrighi. Julgado em 7 maio 2026.