Imóvel sem escritura: caminhos jurídicos para regularização

Introdução

Ter um imóvel “comprado”, “pago” e “ocupado” nem sempre significa, juridicamente, ser o proprietário daquele bem.

Essa é uma realidade muito comum no Brasil. Muitas pessoas adquirem imóveis por contrato particular, recibo, promessa de compra e venda, cessão de direitos, contrato de gaveta ou até por acordos familiares informais. Em outros casos, a pessoa mora há muitos anos no imóvel, paga IPTU, água, luz, condomínio, realiza reformas, constrói, cuida do bem como se proprietária fosse, mas nunca providenciou a escritura ou o registro.

O problema aparece quando surge a necessidade de vender, financiar, inventariar, partilhar, regularizar construção, transmitir aos herdeiros ou comprovar a propriedade perante terceiros. Nessa hora, descobre-se que o imóvel ainda está registrado em nome de outra pessoa, de uma empresa antiga, de alguém já falecido, ou, em situações mais complexas, sequer possui uma cadeia documental clara.

No direito brasileiro, a propriedade imóvel tem uma lógica muito específica: não basta ter contrato, posse ou pagamento. O art. 1.245 do Código Civil estabelece que a transferência da propriedade imóvel entre vivos ocorre com o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Enquanto esse registro não acontece, o alienante continua sendo considerado proprietário no plano registral. O art. 1.227 do Código Civil reforça essa diretriz ao prever que os direitos reais sobre imóveis, constituídos ou transmitidos por atos entre vivos, somente são adquiridos com o registro no cartório competente.

Isso não significa que quem possui apenas contrato ou posse esteja desamparado. Ao contrário. O ordenamento jurídico oferece caminhos para regularização. O ponto central é identificar qual via se ajusta ao caso concreto: escritura pública, adjudicação compulsória, usucapião, regularização fundiária, retificação registral ou outra medida específica.

A regularização imobiliária, portanto, não é mera formalidade. É proteção patrimonial, segurança jurídica e valorização do bem.

O contrato de gaveta e seus limites

O chamado contrato de gaveta é uma das situações mais frequentes na prática imobiliária. Ele normalmente ocorre quando comprador e vendedor firmam um contrato particular, ajustam preço, posse e pagamento, mas não levam o negócio até a escritura pública e o registro.

Em muitos casos, a negociação foi feita de boa-fé. O comprador pagou o preço, recebeu as chaves e passou a ocupar o imóvel. O vendedor, por sua vez, entregou a posse e nunca mais discutiu a venda. O problema é que, para o Registro de Imóveis, aquela realidade pode não existir.

No plano obrigacional, o contrato particular pode ser muito importante. Ele demonstra que houve negócio, identifica as partes, aponta o imóvel negociado, comprova o preço e pode servir como prova da quitação. Contudo, no plano da propriedade, ele não substitui automaticamente o registro.

Essa diferença é essencial. Quem possui contrato de gaveta pode ter um direito contra o vendedor, inclusive para exigir que ele outorgue a escritura definitiva. Mas, enquanto o imóvel não for registrado em nome do comprador, a matrícula continuará indicando outro proprietário.

Isso gera riscos. O antigo proprietário pode falecer, deixando a regularização dependente de inventário. Pode estar desaparecido. Pode ter dívidas. Pode sofrer penhora em processos judiciais. Pode haver indisponibilidade, hipoteca, alienação fiduciária, divergência de área ou outras pendências na matrícula. Quanto mais o tempo passa, maior tende a ser a dificuldade documental.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece a relevância jurídica do compromisso de compra e venda mesmo sem registro. A Súmula 239 do STJ estabelece que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. A Súmula 84 do STJ, por sua vez, admite embargos de terceiro fundados em posse decorrente de compromisso de compra e venda, ainda que sem registro.

Esses entendimentos são importantes porque mostram que o comprador não perde automaticamente sua proteção por não ter levado o contrato a registro. Mas também demonstram que será necessário provar o negócio, a posse, o pagamento e a boa-fé.

O primeiro passo: entender a situação real do imóvel

Antes de escolher qualquer medida, é indispensável fazer um diagnóstico jurídico e registral do imóvel.

Regularização imobiliária não começa com uma ação judicial. Começa com análise documental. O advogado precisa compreender a história do bem, a cadeia de transmissão, a posse exercida, os documentos existentes, os obstáculos registrais e os riscos envolvidos.

A matrícula atualizada do imóvel é o primeiro documento a ser examinado. Ela mostra quem é o proprietário registral, se há penhoras, hipotecas, alienação fiduciária, usufruto, indisponibilidades, averbações, construções registradas, áreas descritas, confrontações e eventuais inconsistências.

Além da matrícula, devem ser analisados contrato de compra e venda, promessa de compra e venda, cessões de direitos, recibos, comprovantes bancários, declarações de quitação, IPTU, contas de consumo, comprovantes de residência, fotos, plantas, memoriais, certidões fiscais, documentos dos vendedores, eventuais inventários, procurações e processos judiciais relacionados ao imóvel.

É esse conjunto que vai indicar o caminho adequado.

Se o vendedor está vivo, localizado e concorda com a regularização, talvez seja possível lavrar a escritura pública e registrar o imóvel. Se o vendedor se recusa a assinar, desapareceu, faleceu ou não coopera, a adjudicação compulsória pode ser a medida correta. Se não há documentação contratual suficiente, mas existe posse antiga, contínua e com comportamento de dono, a usucapião pode ser a melhor alternativa. Se o problema envolve loteamento irregular, área urbana informal ou irregularidade coletiva, pode ser necessário avaliar instrumentos de regularização fundiária.

Cada caso tem uma porta de entrada. O erro está em tratar todas as situações como se fossem iguais.

Escritura pública e registro: quando a solução é documental

Em alguns casos, a regularização pode seguir uma via mais simples. Isso ocorre quando existe acordo entre comprador e vendedor, a documentação está organizada e não há pendência registral relevante.

Nessas situações, pode ser possível lavrar a escritura pública em tabelionato e, depois, registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis. O art. 108 do Código Civil determina que a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que tenham por objeto constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos, salvo previsão legal em sentido contrário.

Mas é importante destacar: escritura pública não é o ponto final. Ela é o título. A propriedade somente se consolida com o registro na matrícula do imóvel.

Por isso, não basta “fazer escritura” e guardar o documento. É necessário levar esse título ao Registro de Imóveis e acompanhar a qualificação registral. O registrador poderá formular exigências, especialmente se houver divergência de nomes, estado civil, área, confrontações, ausência de documentos, falta de recolhimento tributário ou incompatibilidade na cadeia de transmissão.

Uma atuação jurídica cuidadosa evita que o cliente descubra o problema apenas depois de pagar taxas, impostos e emolumentos.

Adjudicação compulsória: para quem pagou, mas não recebeu a escritura

A adjudicação compulsória é uma medida extremamente relevante para regularização de imóveis sem escritura.

Ela costuma ser cabível quando o comprador possui contrato, promessa de compra e venda ou outro documento que comprove a obrigação de transferir o imóvel, mas o vendedor não outorga a escritura definitiva. Isso pode ocorrer por recusa injustificada, desaparecimento, falecimento, dissolução da empresa vendedora ou simples inércia.

Os arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil tratam do direito do promitente comprador de exigir a escritura definitiva e, diante da recusa, requerer a adjudicação do imóvel. Embora a legislação mencione o compromisso registrado para constituição do direito real à aquisição, o STJ consolidou entendimento favorável ao comprador ao editar a Súmula 239, segundo a qual o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda.

Na prática, a adjudicação compulsória busca substituir a vontade do vendedor. Se o vendedor deveria assinar a escritura e não o faz, o Poder Judiciário — ou, em determinados casos, a via extrajudicial — pode viabilizar a transferência.

Com a Lei nº 14.382/2022, foi incluído o art. 216-B na Lei de Registros Públicos, criando a adjudicação compulsória extrajudicial. Essa inovação permitiu que determinadas situações fossem resolvidas diretamente no Registro de Imóveis, sem necessidade de processo judicial tradicional, desde que preenchidos os requisitos legais e documentais.

A via extrajudicial pode ser mais rápida e eficiente quando há boa prova do negócio, identificação adequada do imóvel, demonstração da quitação e ausência de litígio substancial. Em geral, exige requerimento técnico, ata notarial, instrumento contratual, prova de pagamento, documentos das partes, certidões e atendimento às exigências do registrador.

Quando há conflito intenso, impugnação relevante, discussão sobre pagamento, fraude, incapacidade, sucessão complexa ou necessidade de produção de prova, a via judicial pode ser mais segura.

Usucapião: quando a posse antiga pode virar propriedade

A usucapião é outro caminho importante para regularizar imóvel sem escritura, especialmente quando a pessoa exerce posse antiga e não possui uma cadeia contratual suficiente para exigir escritura ou adjudicação.

Ao contrário da compra e venda, a usucapião não depende necessariamente de contrato com o proprietário anterior. Ela é uma forma originária de aquisição da propriedade. O foco está na posse qualificada pelo tempo e pelos requisitos legais.

O Código Civil prevê diversas modalidades. A usucapião extraordinária, prevista no art. 1.238, exige posse por quinze anos, sem interrupção nem oposição, independentemente de título e boa-fé. Esse prazo pode ser reduzido para dez anos se o possuidor estabeleceu moradia habitual no imóvel ou realizou obras e serviços de caráter produtivo.

A usucapião ordinária, prevista no art. 1.242 do Código Civil, exige posse contínua e incontestada por dez anos, com justo título e boa-fé, podendo haver redução para cinco anos em hipóteses específicas. Já a usucapião especial urbana, prevista no art. 1.240 do Código Civil, exige posse por cinco anos, área urbana de até 250m², utilização para moradia própria ou familiar e inexistência de outro imóvel urbano ou rural.

A grande questão é que usucapião não se resume a “morar muito tempo no imóvel”. É necessário demonstrar posse com ânimo de dono, continuidade, ausência de oposição, delimitação da área e preenchimento dos requisitos da modalidade escolhida.

Posse precária, posse por favor, comodato, locação ou ocupação autorizada por mera tolerância podem não servir para usucapião, salvo quando houver prova clara de alteração da natureza da posse. Por isso, a análise técnica é indispensável.

A usucapião pode ser judicial ou extrajudicial. A via extrajudicial está prevista no art. 216-A da Lei de Registros Públicos e permite o processamento diretamente no Registro de Imóveis, mediante ata notarial, planta, memorial descritivo, documentos de posse, certidões e notificações dos interessados.

Quando há impugnação, conflito possessório, dúvida sobre confrontações, necessidade de perícia ou resistência substancial de terceiros, a ação judicial pode ser o caminho mais adequado.

Regularizar é mais do que “colocar no nome”

Muitas pessoas procuram regularizar o imóvel apenas quando surge uma urgência: venda, inventário, divórcio, financiamento ou ameaça de perda. O ideal, porém, é agir antes.

Um imóvel irregular pode perder valor de mercado, afastar compradores, impedir financiamento bancário, dificultar partilha entre herdeiros e gerar insegurança patrimonial. Além disso, quanto mais antiga a informalidade, mais difícil pode ser recuperar documentos, localizar vendedores, comprovar pagamentos ou reconstruir a cadeia dominial.

A regularização também protege a família. Um imóvel que hoje é ocupado pacificamente pode se tornar problema no futuro se os herdeiros precisarem inventariar um bem que nunca esteve formalmente em nome do falecido. Da mesma forma, um comprador pode enfrentar dificuldade para vender um imóvel que adquiriu de boa-fé, mas nunca registrou.

Do ponto de vista jurídico, regularizar significa alinhar a realidade dos fatos com a realidade da matrícula. Significa transformar posse, contrato e histórico documental em segurança registral. Significa permitir que o patrimônio possa circular, ser defendido, financiado, transmitido e valorizado.

A importância de uma estratégia jurídica correta

Nem todo imóvel sem escritura deve ser regularizado pela mesma via. Em alguns casos, insistir em usucapião pode ser desnecessário se há contrato quitado e possibilidade de adjudicação compulsória. Em outros, tentar adjudicação pode ser inadequado se não existe prova contratual mínima. Há situações em que o problema está na matrícula, na descrição da área, na ausência de averbação de construção, no inventário pendente ou em irregularidade urbanística.

A atuação jurídica especializada evita escolhas precipitadas. O advogado deve examinar documentos, identificar riscos, avaliar custos, projetar o tempo do procedimento e definir a medida com maior chance de êxito.

Também é importante pensar no registro desde o início. Não basta obter uma sentença ou uma escritura se o título não estiver apto a ingressar na matrícula. O objetivo final da regularização é registral. Por isso, a peça, o requerimento, a documentação e a estratégia devem ser construídos para superar a qualificação do Registro de Imóveis.

Conclusão

O imóvel sem escritura não precisa permanecer indefinidamente irregular. A legislação brasileira oferece instrumentos eficazes para corrigir a situação, desde a escritura pública com registro até a adjudicação compulsória, a usucapião judicial ou extrajudicial e outras medidas específicas de regularização.

O caminho adequado depende da história do imóvel. É preciso saber quem consta na matrícula, como ocorreu a aquisição, se houve pagamento, quem exerce a posse, há quanto tempo, quais documentos existem e quais obstáculos impedem o registro.

Regularizar um imóvel é proteger patrimônio. É evitar litígios futuros. É aumentar o valor do bem. É permitir venda, financiamento, inventário, partilha e transmissão com segurança.

Para quem possui imóvel sem escritura, contrato de gaveta, posse antiga ou documentação incompleta, a providência mais prudente é realizar uma análise jurídica e registral antes de tomar qualquer medida. Em matéria imobiliária, a escolha correta do caminho pode representar economia de tempo, redução de custos e maior segurança para toda a família.

O Escritório Dartagnan & Stein Sociedade de Advogados atua de forma estratégica em demandas cíveis, empresariais, patrimoniais, imobiliárias, bancárias, tributárias, trabalhistas patronais, sucessórias, familiares e de proteção de dados, com atendimento técnico e possibilidade de atuação em nível nacional nos casos compatíveis com tramitação digital e análise documental.

Dra. Carolina Thaís Christmann

Dartagnan & Stein Sociedade de Advogados

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Referências

BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União: Brasília, DF, 11 jan. 2002.

BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Diário Oficial da União: Brasília, DF, 17 mar. 2015.

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CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Provimento nº 149, de 30 de agosto de 2023. Institui o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça — Foro Extrajudicial. Brasília, DF: CNJ, 2023.

CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Provimento nº 150, de 11 de setembro de 2023. Altera o Código Nacional de Normas para estabelecer regras da adjudicação compulsória extrajudicial. Brasília, DF: CNJ, 2023.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Súmula nº 84. É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro. DJ, 2 jul. 1993.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Súmula nº 239. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. DJ, 30 ago. 2000.