Locação e fiador: quando ele pode ser liberado da obrigação?

É comum que nos contratos de locação, o proprietário exija um fiador como garantia. Esse fiador assume a responsabilidade solidária pelo cumprimento das obrigações do inquilino, especialmente no que diz respeito ao pagamento do aluguel e dos encargos da locação. Isso significa que, em caso de inadimplência, o locador pode cobrar diretamente do fiador, sem necessidade de acionar primeiro o inquilino.

Apesar dessa responsabilidade ser ampla, a lei prevê situações em que o fiador pode ser liberado da obrigação. A principal delas ocorre quando o contrato é prorrogado por prazo indeterminado, após o término do prazo inicial. Nessa hipótese, o fiador pode notificar o locador para se exonerar da fiança, permanecendo responsável apenas pelos 120 dias subsequentes à comunicação. Outra situação acontece quando o contrato é renovado sem a anuência expressa do fiador. Se o inquilino e o proprietário ajustarem nova vigência sem que o fiador concorde, ele não responde pelas obrigações do novo período.

Também pode haver exoneração quando ocorre substituição do locatário sem autorização do fiador, ou ainda quando o contrato sofre alterações que aumentem as responsabilidades inicialmente assumidas, sem o consentimento do garantidor. Nessas hipóteses, a fiança não pode ser mantida automaticamente, justamente porque a lei busca equilibrar os riscos assumidos pelo fiador.

Vale destacar que a exoneração não é automática, ou seja, o fiador precisa formalizar seu pedido, preferencialmente por escrito, por meio de notificação judicial ou extrajudicial, garantindo segurança e prova do desligamento. Sem que isso seja feito, ele poderá continuar respondendo pelas obrigações do contrato, mesmo não sendo mais a sua intenção.

Portanto, o fiador tem papel essencial nas locações, mas sua responsabilidade não é eterna nem ilimitada. Tanto os locadores quanto os fiadores devem conhecer as hipóteses de exoneração para evitar prejuízos e litígios.